부동산 시장에서는 항상 상승과 하락이라는 두가지 의견이 존재하기 마련입니다. 하지만 최근들어 정부의 강력한 규제정책으로 인해 집값이 안정화되고 있다는 뉴스들이 많이 나오고 있죠. 과연 이 말이 맞는걸까요? 저는 아니라고 생각합니다. 지금부터는 제 개인적인 견해를 말씀드려보도록 하겠습니다.
대전 아파트값 왜이렇게 오르나요?
저는 우선 현재 상황을 이렇게 정리해보았습니다. 1. 공급부족 2. 투기수요 증가 3. 실수요자(실거주)증가 4. 저금리 5. 전세난 6. 불안심리 7. 풍선효과 8. 교통호재 9. 세종시와의 갭메우기 10. 재개발/재건축 11. 대선 및 총선 12. 기타 등등
제가 위에 적은 내용들을 하나하나 설명드리도록 해볼게요.
우선 첫번째로는 공급부족 문제입니다. 전국적으로 주택공급 부족문제가 심각해지고 있고, 특히나 서울 경기권보다는 지방쪽에서의 공급부족 현상이 두드러지고 있습니다. 그래서 많은 사람들이 투자처를 찾아나서고 있구요. 실제로 작년 한해동안 대구광역시 같은 경우에만 약 14% 이상의 매매가격 상승률을 기록했습니다. 그리고 올해 초까지만 해도 부산지역 역시 엄청난 상승세를 보였죠. 또한 앞으로는 입주물량이 더욱 줄어들 예정이기 때문에 이러한 추세는 당분간 계속될 것으로 보입니다.
두번째로는 투기수요 증가입니다. 앞서 말한것처럼 시중에 유동자금이 넘쳐나고있고, 이로인해 마땅한 투자처를 찾지 못한 돈들이 갈 곳을 잃고 헤매고 있습니다. 그러다보니 자연스럽게 주식시장같은 위험자산 보다는 안전자산인 부동산 쪽으로 눈을 돌리게 되고, 결국엔 수익형 부동산 뿐만 아니라 시세차익형 부동산에까지 관심을 가지게 됩니다. 물론 모든 수요자가 다 그런건 아니지만 대부분의 매수자들은 실거주 목적이라기보단 투자목적으로 접근하시는 분들이 많기 때문에 자연히 투기수요가 증가하게 되죠.
세번째로는 실수요자(실거주) 증가입니다. 아무리 좋은 호재가 있어도 당장 내가 살집이 없다면 그림의 떡이죠. 그렇기 때문에 일단 살고보자는 심리가 작용해서 매수하려는 수요가 늘어나게 됩니다. 네번째로는 저금리입니다. 금리가 낮아지면 대출이자 부담이 적어지기 때문에 아무래도 레버리지 효과를 이용하고자 하는 경향이 강해집니다. 따라서 무리하더라도 조금이라도 더 높은 금액으로 매입하려고 하고, 그로인해 자연스레 거래량이 늘어나고 가격상승으로까지 이어지게 됩니다.
다섯번째로는 전세난입니다. 아시다시피 임대차보호법 개정 이후로 전세난이 심화되었습니다. 세입자 입장에서는 계약갱신청구권을 행사하면 최대 4년까지도 거주할 수 있게 되었기 때문에 굳이 이사를 하지 않아도 되구요. 집주인 입장에서는 임대료 인상폭 제한 등 여러가지 제약조건이 생기면서 차라리 월세를 받겠다는 식으로 전환되는 분위기 입니다. 이렇다보니 매물 자체가 줄어들고 전셋값이 폭등하면서 다시 매매가로 이어지는 악순환이 반복되고 있습니다.
여섯번째로는 불안심리입니다. 코로나19 사태이후 경제상황이 악화되면서 미래에 대한 불확실성이 커졌고, 이것이 자산가치 하락으로 이어지지 않을까라는 불안감이 커지고 있습니다. 그렇다보니 현금보유량을 늘리기 위해 너도나도 매도 물량을 내놓으면서 오히려 거래절벽현상이 나타나고 있습니다. 일곱번째로는 풍선효과입니다. 원래 강남아파트 값이 오르면 강북아파트 값이 오르고, 마포아파트 값이 오르면 성동아파트 값이 오르는식으로 주변 지역으로의 확산이 일어나는걸 풍선효과라고 하는데요. 이번에는 반대로 청주, 천안, 전주, 창원등지에서도 비슷한 현상이 일어나고 있습니다. 즉, 그동안 저평가되어있던 지역이지만 개발호재가 있거나 혹은 일자리가 풍부한 지역 위주로 매수세가 몰리고있는거죠.
여덟번째로는 교통호재입니다. KTX 오송역 개통이라던지 지하철 연장개통 또는 트램건설 계획 발표 등 다양한 교통호재들이 잇따르면서 해당 지역내로의 인구유입이 가속화되고있습니다. 아홉번째로는 재개발/재건축입니다. 재건축초과이익환수제 시행 이전에 사업시행인가를 받기위해 조합설립추진위원회 설립동의서 징구작업이 한창 진행중이고, 이미 추진위 승인을 받은 단지들도 속속 등장하고 있습니다. 열번째로는 대선 및 총선입니다. 내년이면 대통령 선거와 국회의원 총선거가 동시에 치뤄지는데요. 후보자마다 공약사항 중 하나로 부동산 관련 정책을 내세울 확률이 높기 때문에 미리미리 준비해야한다는 인식이 팽배해져있죠. 그만큼 기대심리가 반영되어서 한동안 잠잠했던 신축아파트 분양권 프리미엄이 급등하기도 했습니다.
마지막으로는 기타등등입니다. 학군이라든지 직주근접성, 생활인프라 구축여부, 조망권 여부 등 각자 선호하는 조건에 따라 선택지가 달라지기 때문에 다른 요인들과는 상관없이 인기가 급상승하거나 급락하는 사례도 종종 발생하곤 합니다.
앞으로 대전 부동산 전망은 어떤가요?
사실 누구도 쉽게 예측할 수 없는 부분이긴하지만 조심스럽게 예상해보자면 크게 세가지 방향으로 흘러갈 것 같습니다. 첫째, 보합세 유지 둘째, 하락세 셋째, 완만한 우상향 곡선유지
첫번째로 보합세 유지는 각종 규제책 덕분에 급격한 변화 없이 일정수준의 가격변동만을 보이며 서서히 올라가는 형태를 말합니다. 예를 들어 지난 몇년간 꾸준히 올랐던 광주광역시라던지 울산광역시 같이 특정 지역에서만 나타나는 현상이구요. 반면에 장기간 침체되었던 군산시나 거제시같이 전반적으로 하향곡선을 그리는 모습을 보이기도 합니다.
두번째로 하락세는 단기간에 큰 폭으로 떨어지는 걸 말하는데요. 주로 미분양주택이 급증한다던지 기존 고점대비 너무 과도하게 오른경우 나타납니다. 마지막으로 완만한 우상향 곡선유지는 비교적 완만하게 지속적으로 상승하는 그래프를 말하는건데요. 대표적으로 미국주식시장 나스닥지수를 들 수 있겠네요. 우리나라 코스피 지수도 마찬가지구요.
